Es un debate que suele plantearse en el Concejo Municipal, especialmente en la comisión de Planeamiento y cuando se habla de convenios urbanísticos. Es uno de los temas que seguramente dará para más de una polémica por sus complejas aristas, pero el Concejo Municipal abrió el fuego y sus puertas para que dos especialistas explicaran en detalle aspectos sobre el cálculo de plusvalías urbanas y con un caso concreto en base al cual se efectuó un estudio, uno de los complejos de Puerto Norte. La disertación en el marco de la jornada sobre el tema organizada por el Concejo y el Centro de Estudios Universitarios, Políticos y Sociales Igualdad Argentina estuvo a cargo de Diego Erba y Gustavo Mosto. Erba destacó que una de los objetivos de la plusvalía urbana es “recuperar de alguna forma lo que se genera como valor”, a partir de acciones del Estado.
Uno de los temas que destacó Erba fueron los casos de Puerto Madero, en Buenos Aires, y Puerto Norte en Rosario, que se ubican en el fenómeno mundial de “vista escenográfica al río” y al profundizar sobre un caso concreto indicó que el trabajo se había efectuado sobre el terreno de 16.400 metros cuadrados que en su momento ocupara la firma cerealera Genaro García.
Mencionó una fecha, el 22 de septiembre de 2005, y dijo que allí se originó la plusvalía urbana, dado que en ese momento el Concejo Municipal cambió las normas para la zona.
Indicó que en el barrio Refinería, en la zona cercana donde hoy se levanta el complejo de edificios entre los cuales los más representativos son los Dolfines Guaraní, había construidos 25.672 metros cuadrados. De no cambiarse la normativa esa hubiera sido la superficie que podrían haber construidos, pero la legislación autorizó a ejecutar 76.000 metros cuadrados, con lo cual la plusvalía significa entre 5.500.000 y 6.000.000 de dólares.
El cálculo
Aludió a distintas formas para realizar el cálculo de la plusvalía y mencionó que “los conceptos están muy claros”, aunque claro, ello debe aplicarse.
Asimismo el especialista indicó que, por ejemplo, en América latina, la ciudad de Bogotá tiene una oficina específica en su alcaldía para determinar la plusvalía.
Respecto a la capital colombiana mencionó que cuando se construyó el sistema de transporte urbano denominado Transmilenio se realizó un cálculo respecto a la plusvalía que ello generó y se determinó que “había aumentado más la plusvalía a 10 minutos caminando de las estaciones que en las cercanías de éstas” dado el movimiento que se generaba en sus inmediaciones.
Mientras que puso como ejemplo sobre la caída de la plusvalía si en algún sitio se levanta un basural.
Mencionó asimismo la necesidad de realizar “mapas de valores anuales”, para que se conozca el valor real de una propiedad.
Con relación a la generación de la plusvalía urbana consignó que puede darse por “la ampliación del perímetro urbano; el cambio de uso a través de normativas o la construcción de calles” y para su determinación mencionó también varias posibilidades, entre ellas “investigar los precios de los terrenos teniendo en cuenta la condición urbana o rural de la parcela” o el desarrollo potencial según el tipo de emprendimiento a construir.
El especialista Diego Erba subrayó también otro dato que estima que “cada ciudad tiene un 50 por ciento de informalidad”, esto es porque quienes construyen no declaran lo que ejecutan o porque no se cumplen las normativas.
A su turno Mosto indicó que se “tiene en cuenta el rendimiento del suelo” y aplicó un ejemplo vinculado al sector agropecuario. Dijo al respecto que “una cosa es un campo en Pergamino y otra en la zona de Barranqueras, en Chaco”. Precisó que “hay que tener en cuenta la fertilidad del suelo y lo que paga un chino por la soja”.
Acerca de la “particularidad del suelo urbano aseveró que “no es lo mismo la costa que el oeste de la ciudad”, para agregar que mientras en el caso rural el valor lo define la fertilidad “lo que define el índice es el municipio. Lo que puede edificarse lo determina el municipio”.
Aludió al modelo de la urbanización de los puertos y en tal sentido sostuvo que es un fenómeno mundial por la reconversión de dichas áreas. Puso como ejemplo a Puerto Madero, en la ciudad autónoma de Buenos Aires y en tal sentido indicó que cuando se comenzó la planificación se pensó que un 80 por ciento serían oficinas y un 20 por ciento residencial, pero se transformó en un área fundamentalmente residencial, parecido a lo ocurrido en Adelaida, en Australia.
La conferencia fue presentada por los ediles del bloque Socialista Orlando Debiasi y Edgardo Falcón, y por Marcela Nicastro por el Centro de Estudios Igualdad Argentina; mientras que siguieron las exposiciones el presidente del Concejo, Miguel Zamarini y los ediles María Eugenia Bielsa; Laura Bertotto de Weskamp, Mariana Alonso, Alberto Cortés y Pablo Colono. También estuvo el subsecretario de Planeamiento municipal, Raúl Álvarez.
Un debate que recién comienza, y al que seguramente se sumarán nuevos capítulos y tal vez otros ítems.
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