Alvaro Arellano
Con la puesta en marcha del registro de contratos de locación que entró en vigencia este primero de marzo, se instaló la idea de que emerge un nuevo factor que incidirá en el precio de los alquileres. Desde el propio sector inmobiliario desestimaron que la obligatoriedad de declarar los contratos ante Afip, sean un justificativo para incrementar el costo mensual a nuevos inquilinos.
Esta nueva obligación demandará un trámite más para aquellos propietarios que aún no habían declarado inmuebles ante el fisco, pero difícilmente pueda respaldar o justificar un traslado a precios en el mercado. Incluso quienes no facturaban ese ingreso hasta el momento por una o dos pequeñas unidades, pueden comenzar a hacerlo con un monotributo básico sin aportes previsionales u obra social. Para los propietarios, estar al día con la Administración Federal de Ingresos Públicos significaría una inversión mínima.
El nuevo Registro de Locaciones Inmuebles (Reli) entró en vigencia oficialmente como parte de la nueva Ley de Alquileres, casi en simultáneo al anuncio de que no se prorrogará el congelamiento en valores de contratos a partir de abril.
La nueva normativa establece que se debe informar a la Afip todos los contratos de locación y sublocación pactados a partir de la aprobación de la Ley de Alquileres (1 de julio de 2020) e incluye a inmuebles urbanos, propiedades rurales, alquileres temporales, locales comerciales y cocheras.
Nuevo contexto
El descongelamiento implica que los propietarios querrán recuperar parte de lo que no ganaron durante el congelamiento a partir de un traslado a precios mensuales. El anuncio no cayó nada bien entre las entidades que representan a inquilinos, y por eso consideraron que todo requisito que solicite la nueva ley (en alusión al nuevo registro) será motivo para que los propietarios intenten incrementar costos.
Se suma a esto, la escasa oferta que quedó en el mercado inmobiliario producto de la poca rentabilidad que deja actualmente el negocio. Desde el sector inmobiliario reconocen que tanto este factor como el descongelamiento de valores, incidirán en los nuevos precios que establezcan los locatarios durante la revisión de contratos, pero rechazan la posibilidad de que la nueva rendición de cuentas ante Afip pueda justificar aumentos.
“No debería trasladarse”
Consultado sobre el tema, el titular de la Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros), José Elena, aportó que el registro ante la Afip es un requisito que muchos propietarios cumplen pero que con la nueva normativa cobró carácter obligatorio. Otra de las novedades es que tanto el inquilino como la inmobiliaria pueden hacerlo voluntariamente.
“No debería ser un mayor costo ni trasladarse a gastos extra, porque en principio no implica costo registrarlo, ni para el propietario ni para el inquilino. Es un trámite online que hay que hacerlo con la clave fiscal de cada uno”, explicó.
Si bien reconoció que habría que analizar en detalle qué puede pasar en los casos de grandes propiedades rurales o grandes superficies comerciales, el Reli no implicaría gastos para quienes tienen su facturación al día por una dos unidades propietarias urbanas en alquiler.
Sin incidencia en pequeños propietarios
Para pasar en limpio citó un caso particular y detalló: “Una mujer jubilada como docente y con dos propiedades en alquiler, no va a tener ningún inconveniente ni gasto adicional en registrar sus propiedades en Afip”.
Más allá de ese caso real, Elena explicó que aquella persona que no esté facturando por una renta de ese tipo y quiera comenzar a hacerlo para rendir el contrato ante Afip, puede regularizar su situación a través de un monotributo de la escala más baja, donde no estén incluidos costos de obra social o aportes previsionales.
Si bien desestimó la posibilidad de que este nuevo requisito justifique un aumento en alquileres, consideró que se suma a una serie de variables que pueden desalentar la incursión en el mercado de alquileres.
“El nuevo registro se suma a los impuestos inmobiliarios que van por parte del propietario, a la actualización del alquiler el segundo año a partir del índice del BCRA, hay una sumatoria de incidencias que hacen que alquilar cada vez se ponga menos seductor para quien lo requiere como una renta, hay una cantidad de cuestiones que hacen a la complejidad y poca rentabilidad”, detalló el titular de Cadeiros.
El descargo de inquilinos
Desde la entidades que representan a inquilinos, recordaron que está prohibida cualquier modificación en precios o condiciones durante contratos de alquiler en curso. Al rechazo por el anuncio de descongelamiento a partir de abril, sumaron su preocupación por los incrementos que puedan sufrir los locatarios. De todas formas, sostienen que el nuevo registro en Afip no debería incidir a la hora de elaborar nuevos contratos.
En ese sentido, el titular de la Asociación de Inquilinos Rosario, Emmanuel Canelli, consideró: “No debería impactar en precio de alquileres, porque el margen de la ganancia que hoy ya tienen es bastante alto. Ahora bien, como cada uno lo vaya planteando, no lo sabemos. Cada vez que hay un aumento en la cantidad de derechos, tratan de golpearnos el bolsillo, aparece un sentimiento de revanchismo por momentos”.
Quienes alquilan en la ciudad atraviesan un contexto más que complicado ante la renovación de contratos y la respectiva revisión de valores. Desde el Consejo Asesor de la Vivienda señalaron a este diario que desde principio de año reciben quejas por incrementos que llegan al 90% respecto de lo que pagan actualmente. Es así que cada rumor de nuevo traslado a precios se hace intolerable.
“Si las inmobiliarias consideran aumentar en el nuevo contexto de descongelamiento, van a utilizar esta nueva cuestión del registro como un motivo para aumentar, así lo hicieron con la Ley de Alquileres y demás”, apuntó Canelli.
Para este caso particular, el Reli aparece más bien como una nueva instancia burocrática que se suma a partir de la nueva Ley de Alquileres, que como un componente que pueda generar un gasto a trasladar sobre los inquilinos.
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