“Los actores privados fueron modelando a la ciudad,”, definió la historiadora, Norma Lanciotti, autora del libro De Rentistas y Empresarios. Hoy que las viejas casonas dan lugar a demoliciones y nuevos edificios se levantan como hongos en Rosario, Lanciotti buceó durante seis años en los archivos del Colegio de Escribanos, el Museo Histórico Provincial y el Concejo, entre otros, descifrando quiénes eran los vendedores y compradores, entre los años 1880 y 1914; una verdadera radiografía de lo que fue el boom inmobiliario de antaño. Arijón, Ricardone, Costa, Schiffner, Castagnino, Puccio, Canals o Echesortu & Casas son los apellidos que hicieron negocios sobre el damero de una Rosario en expansión anárquica, “donde lo más importante era tener la información de lo que venía”, afirma la investigadora del Conicet y profesora de Historia Económica y Social e Historia del Pensamiento Económico de la Facultad de Ciencias Económicas de la UNR.
—¿Qué cosas fue descubriendo en las antiguas escrituras?
—Primero encontré en los archivos del Museo Histórico Provincial una sociedad inmobiliaria que tenían Andrés Costa y Natalio Ricardone, compraban terrenos, alquilaban, construían, incluso hallé correspondencias, donde uno podía observar las dificultades inmobiliarias de ese momento. Después terminé haciendo toda un reconstrucción de cómo funcionaban, los precios, la oferta y la demanda, me vi trabajando sobre el mercado inmobiliario. Lo que fui descubriendo mientras hacía el trabajo es cómo una ciudad que no era burocrática, —al no ser sede de gobierno ni nacional ni provincial—, tenía más autonomía en las decisiones y cómo los actores de los sectores privados terminan modelando a Rosario. Eso muestra desde cómo se extienden los barrios hasta la precariedad de sus construcciones, donde la ciudad no tiene estilo propio, unívoco. No era una ciudad como Córdoba o Salta, por ejemplo, es decir no tiene tradición colonial y encima crece mucho durante un período. Rosario crece, no motivada por decisiones gubernamentales, sino al calor de la expansión agropecuaria, atada a los ciclos económicos nacionales vinculados a la exportación. Terminé viendo básicamente que la ciudad se configura entre 1910 y 1914, donde está en un punto la Aduana, en otro el Parque Independencia, el área industrial en el norte, donde ya hay pautas urbanas establecidas y cómo se manejan los operadores inmobiliarios de entonces, donde ningún tipo de intervención municipal y donde no hay previstas obras de gobierno; las áreas van a tener precios bajos. Entonces, aquellos que llevan 20 años en el negocio inmobiliario tenían la información de dónde se iba a invertir. Para el operador inmobiliario, en definitiva, el gran negocio, es la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta; muchas veces la información que tienen el comprador y el vendedor no es la misma. Hay uno que tiene mucha información sobre la transacción en determinada área o las condiciones del terreno.
—Quienes manejaban el mercado inmobiliario tenían relación directa con el poder de turno o estaban casados además con mujeres de apellidos ilustres, familiares que ocupaban cargos claves…
—Las estrategias matrimoniales con destino a la organización de redes de negocios dieron lugar a la creación de relaciones sociales estables, la acumulación de capital y la expansión de los negocios de cada grupo, incluso desarrollando negocios de alcance extrarregional, en distintas provincias. Además de acrecentar el patrimonio, las familias aseguraban la transmisión de conocimientos y el traspaso de la dirección a las siguientes generaciones familiares.
—Es decir que hay operadores inmobiliarios que hacen diferencias millonarias…
—Cuando José Arijón compra los terrenos donde hoy está el viejo barrio Refinería, en 1882, los compra a dos o tres centavos la vara, (una medida equivalente a los 86 centímetros). En el 84, 85 se comienzan a levantar industrias allí y es Arijón quien vende los terrenos: tenía la información de que era inminente la llegada a esa zona de depósitos de importadores, de la misma Refinería Argentina y también de las terminales del ferrocarril contra el río y hace un negocio fenomenal. Estaba informado y así es como operadores inmobiliarios hacen diferencias extraordinarias. En 1882, José Arijón compra un terreno de 484.854,86 m2 a Justiniano Adalid en el paraje denominado Arroyo Ludueña, por un monto total de 7.342 $ oro. A partir de 1885 empieza a fraccionar y vender a precios que llegan a ser 150 veces mayores al precio de compra. Otros operadores inmobiliarios en ese momento eran Emilio Ortiz, Alvarado & Puccio, Juan Canals, la mayoría de los cuales no superó la crisis de 1890, como sí lo hicieron Arijón o Echesortu & Casas. En 1890 suben mucho las tasas de interés, se disparan, y en aquel momento no había escribanos, se arreglaba de palabra. Los prestamistas eran figuras clave en períodos de crisis. ¿Y quiénes eran los prestamistas?, Arijón, por ejemplo. Había una constructora muy importante que se llamaba Máspoli, que hacían edificios de oficinas en Rosario, pidió un préstamo a Arijón, justamente, y en el papel figura una tasa de interés del 24, 25 por ciento, un préstamo nada formal, varios puntos más que lo que cobraba el mercado. Máspoli después no puede pagar esa cifra. Había comportamientos salvajes de algunos operadores, los más salvajes eran los que más acumulaban. Por un lado hacían obras y por otro, muy rapaces en sus negocios. Por ejemplo, Emilio Schiffner, un exportador del 1900, era muy escandaloso, tenía un prostíbulo y era concejal. El prostíbulo estaba prohibido dentro de un radio de la ciudad. Schiffner había participado de la ordenanza que decía que dentro de los bulevares no podía haber prostíbulos. Desde el periódico El Municipio, dirigido por Deolindo Muñoz, se ventila el tema e incluso el poeta Florencio Sánchez, cuando estuvo en Rosario, tuvo un debate cruento y denunciando cosas de este empresario y concejal.
—Es decir que aquella elite rosarina era hija del rubro inmobiliario.
—Los representantes de la elite rosarina, todos tenían inversiones en el sector inmobiliario. La mayoría tenía las actividades diversificadas, tienen orígenes de comerciantes importadores como los Castagnino o los Pinasco, que eran navegantes y estaban en el negocio de la importación y todos ellos se instalan e invierten en tierras, construyen conventillos, alquilan, o la sociedad Echesortu & Casas que surge como una sociedad importadora y después crece mucho en el sector inmobiliario, en la construcción, en el sector vitivinícola, estancias…
—¿Esta misma elite piensa en una ciudad planificada a futuro?
—Rosario crece sin planificación alguna. Son muy interesantes los debates en el Concejo, la mayoría de ellos piensa desde lo privado, incluso uno de ellos fue concejal, pero generalmente el interés está pensado desde lo privado, por eso es notable cómo la ciudad se conforma en función a la acción individual, no sólo de los grandes operadores, sino de los pequeños propietarios que compran un terreno y construyen. En los debates del Concejo se ve que cuando la Municipalidad estaba dispuesta a urbanizar un área, los propietarios debían donar una parte para la apertura de calles y en general había resistencia de parte de los dueños. Era algo absurdo porque sus terrenos se valorizaban una vez que se trazaban las calles. Son pocos los que pensaron la ciudad como sí lo hicieron intendentes como Luis Lamas o Isidro Quiroga, pero la ciudad crece bastante sin plan. Recién en 1930 vino de Europa el urbanista Walter Hegeman, hace una evaluación muy interesante de la ciudad, donde denuncia todo lo que vino ocurriendo en los últimos 50 años en Rosario, que ha crecido sin servicios. Que sigue pasando ahora con los nuevos emprendimientos para una clase media alta: la idea es ocupar un terreno y no montar primero toda la infraestructura que se necesita para levantar un barrio, hace 100 años era similar. Si uno quiere comparar el proceso de urbanización anterior con el actual, lo que se pueden comparar son los ciclos sociales. Una diferencia es la tierra: el valor de la tierra no aumentaba porque era escaso, aumentaba porque un terreno era rural y pasaba a ser urbano. En 1910 del Parque Independencia al oeste era una zona rural, donde había producción hortícola o ganado, y en cinco años se hicieron terrenos urbanos y aumentaron los precios notablemente. Hoy, dentro del municipio, la tierra es muy cara, gran parte del valor de la propiedad está dado por el valor de la tierra. Antes la gente accedía a un terreno en cuotas, con el ahorro, con créditos hipotecarios; la autofinanciación para comprar el terrenito, para levantar la vivienda con mano familiar, eso hoy es muy difícil porque no hay terrenos que se financien a largo plazo. Ahora la casa propia está más restringida.
—Hoy aquel perfil de edificios de principios del siglo pasado está dando paso a otro boom inmobiliario, con otra escala.
—Antes de los años 20 no había escala para construir en Rosario. En aquella época un grupo de arquitectos notables levantaron muchos de los edificios emblemáticos de la ciudad. Hoy el capital extranjero desplazó a la burguesía local, cuatro multinacionales ligadas a la exportación de granos también están en el negocio inmobiliario, eso implica que el estilo constructivo, la definición, el perfil que se le está dando a todo el cordón industrial norte es totalmente diferente a lo que la tradición de la ciudad tiene. Por ejemplo, hay un par de empresas que reciben las tierras gratis de parte del Estado a cambio de hacer una determinada inversión, eso es como lo de la apertura de calles que decíamos antes. Se está construyendo para una demanda que no existe, antes la construcción iba detrás de la demanda y la intervención de grupos extranjeros que cambian la lógica del negocio.
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