“El ladrillo tocó piso. Quien compre hoy tendrá rendimiento mayor mañana. Quien compre en la segunda mitad de 2024 perderá rendimiento de hoy hasta ese momento”, fue la lapidaria síntesis de la charla que dio el director de Focus Market, Damian Di Pace, ante una nutrida audiencia de operadores inmobiliarios.
Los datos aparecidos en una publicación especializada, Informe Inmobiliario, muestran que el metro cuadrado en Ciudad de Buenos Aires, deflactado a diciembre de 2023, pasó del nivel máximo de US$ 4.200 alcanzado en 1981 a US$1.700 a finales de 2021, cuando en 2016 había estado en US$ 3.500.
El mínimo del metro cuadrado había sido de US$ 1.042 en 1989, pero desde ahí aumentó constantemente hasta 2019.
No obstante las fluctuaciones ocasionales, la tendencia inclinó con el tiempo el vector general del valor por metro cuadrado hacia arriba.
El Informe Inmobiliario que compartió Di Pace en su cuenta de la red social X indica la siguiente evolución:
Fuerte Subida y Caída (1980-1983)
Los datos muestran un aumento abrupto en el valor por metro cuadrado (USD) en 1981, alcanzando el máximo del conjunto de datos en US$ 4.300, que luego cae en picada a US$ 1.310 en 1983, una curva de ascenso y descenso inusualmente pronunciada.
Caída en 1988-1989
En 1988 hay una caída inesperada en el valor de la propiedad hasta alcanzar el punto más bajo del conjunto de datos, US$1.042 en 1989. Este comportamiento errático es anómalo considerando la tendencia histórica general en ‘Valor m2 (USD)’.
Caída Repentina en 2020
Después de un crecimiento constante en el valor por metro cuadrado de 2015 a 2019, hay una disminución significativa en 2020. Este descenso, de US$ 3.452 a 2.565, interrumpe la tendencia ascendente observada anteriormente.
El comportamiento del precio de inmuebles en el mayor centro urbano del país es consecuencia de los procesos inflacionarios y de erráticos tipos de cambio en cada momento.
Se advierte claramente cuando se compara este conjunto de datos que ilustra la evolución del valor del metro cuadrado en CABA entre 1976 y 2023 deflactado a diciembre 2023 con un gráfico similar de EEUU, donde ahí sí, en el largo plazo, el valor sube, siempre. O al menos siempre creció hasta ahora.
Actualmente, los desarrolladores creen que es posible construir y vender a US$ 1.448 que calculan como costo, si bien otras fuentes redondean para abajo, en US$ 1.000 el m2 de obra, más gastos de honorarios, impuestos, terreno, comisión de inmobiliaria, escribano, etc.
El Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires relevó en febrero un 27,3% más de compraventas notariadas que en el mismo mes del año pasado. Contabilizó 2.213 actos de escrituras por $ 169.632 millones y el monto total fue $ 447,5% superior.
Son indicadores de que cada vez hay más propietarios y compradores que están dispuestos a cerrar operaciones, y en todo caso, el equilibrio de los precios se irá conformando con lo que unos aceptarán bajar y los otros estirarse.
La recomendación del economista Di Pace es no dejar para el segundo semestre lo que se pueda concretar hoy.
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