Por: Carina Ortiz
La sala I de la Cámara Civil y Comercial de Rosario declaró la nulidad parcial de un contrato celebrado para la adquisición de un departamento en cuotas, en relación con una cláusula que disponía que los adquirentes –en caso de devolución del inmueble– debían esperar hasta la finalización del sistema de adquisición para que la empresa le restituyera las sumas abonadas. En el mismo fallo ordenó que la eventual restitución del dinero y compensación por daño moral se sustancie por la vía sumarísima.
Todo comenzó cuando una pareja contrató con una firma que se dedica a la construcción y venta de departamentos en cuotas la adquisición de una vivienda. Esta empresa trabaja con un sistema a través del cual forma un consorcio de condominios para la construcción de un edificio. Los futuros propietarios hacen aportes que administra el consorcio y otorgan poder a un tercero para que se ocupe de la realización de la obra, según explica su página web.
La pareja recibió la propiedad a poco de empezar a pagar las cuotas, pero comenzó a haber problemas entre las partes. Así, a partir de febrero de 2003 los adquirentes dejaron de abonar las sumas fijadas mensualmente e iniciaron un juicio de nulidad de contrato al considerar que varias de las cláusulas predispuestas en el documento eran nulas por abusivas.
El Juzgado de Primera Instancia de Distrito Civil y Comercial N° 11 de Rosario hizo lugar a la demanda de la pareja, y declaró la nulidad total del contrato mandando a devolver a cada parte lo recibido.
Sin embargo, la firma constructora apeló la sentencia bajo el argumento de que no fueron probados los daños y perjuicios enumerados en la demanda, y que el contrato celebrado entre las partes es una locación de obra. Además, la firma cuestionó la devolución del dinero con el agregado de los intereses sin que se tengan en cuenta los quince años que los demandantes vivieron en el lugar.
Los camaristas Ariel Ariza, María de las Mercedes Serra y Ricardo Silvestre entendieron que el contrato es una manifestación negocial atípica, y si bien no es un contrato de compraventa tradicional, tiene una clara finalidad adquisitiva de una vivienda nueva con las características dispuestas en el contrato.
Los magistrados, de esta manera, revocaron parcialmente la sentencia de primera instancia y declararon la nulidad parcial del contrato en relación con una cláusula que posterga la devolución de las sumas pagadas por la pareja hasta la finalización del sistema de adquisición de todos los departamentos del grupo. La sala entendió que esta cláusula es una desnaturalización de las obligaciones porque priva a los adquirentes que renuncian al objeto adquirido de las sumas abonadas, generando una consecuencia contraria a los fines de previsión, ahorro y confianza que publicita el sistema.
“Tal cláusula evidencia una ruptura inequitativa del equilibrio normativo en el cotejo de derechos y obligaciones de las partes en razón de que los actores deberán devolver el inmueble que ocupan, postergándose en cambio para el futuro la devolución de las sumas que oportunamente pagaron, lo que evidencia un ostensible apartamiento de la solución legal para supuestos de extinción contractual o de nulidades”, reza el fallo.
Por lo que la pareja deberá devolver el departamento y se determinará en primera instancia, por la vía sumarísima, el monto que la firma deberá a restituir a los demandantes en concepto de suma pagada y la eventual compensación por el uso del inmueble, como así también la existencia de mejoras en el inmueble y el daño moral que aduce la pareja.
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