Alvaro Arellano
Una de las mayores preocupaciones para muchas familias argentinas tiene que ver con las dificultades que conlleva alquilar un hogar en el actual contexto económico. Si bien durante los últimos meses hubo un crecimiento de la oferta y comenzaron a aparecer nuevamente los carteles de alquiler colgados, el mercado inmobiliario corrobora que pasó, de anotar gente en lista de espera para ingresar a una vivienda, a tener unidades en alquiler y desocupadas durante 30 días, ya que la gente no convalida (o no puede convalidar) cualquier valor.
El DNU 70/23 que anunció Javier Milei en diciembre del año pasado dejó sin Ley de Alquileres a los inquilinos y empujó a que las partes acuerden sus propias condiciones para la firma de un contrato locativo. Desde el sector inmobiliario destacaron esta iniciativa como un incentivo para mejorar la oferta, que se triplicó en los últimos tres meses, aunque las agrupaciones de inquilinos apuntan a que ese fenómeno se dio a costas de aumentos que, si bien no fueron a la par de la inflación de ese período, lejos quedaron de la evolución de los deprimidos salarios, afectados por los incesantes aumentos de la canasta básica.
Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir) reconocen que el período en que las viviendas en alquiler permanecen vacías tienen que ver con el incremento de la oferta, pero también en buena parte con que los demandantes no pueden o no quieren convalidar cualquier valor. De hecho muchos propietarios especulan con un precio inicial y con el correr del tiempo comienzan a flexibilizar su posición para finalmente ocupar la vivienda, ya que sostenerla vacía también implica sus costos.
Con la implementación del DNU desregulatorio de la economía ya no hay referencias claras para elaborar un contrato, aunque en la mayoría de los casos perduran algunos indicadores. Desde comienzo de año, propietarios e inquilinos están implementando los dos años de duración, con actualizaciones semestrales en base al Índice de Contrato de Locación (mitad inflación, mitad salarios), o directamente por inflación. Respecto a esta última opción, desde el Colegio de Corredores ya empiezan a notar que hasta pueden poner en riesgo la solvencia del inquilino.
Más oferta, más tiempo vacías
En diálogo con El Ciudadano, Diego Ferreyra de Cocir, analizó los cambios en la oferta de alquileres y dijo: “Un síntoma de lo que pasa es que volvieron los carteles de “Alquila”, que habían desaparecido. También hay un importante aumento de publicaciones en los portales. Veníamos de tener gente en lista de espera para alquilar y pasamos a publicarlos y tener un tiempo de alquiler de entre 30 y 45 días, eso es lo que se demora hoy en alquilar. Previo al DNU la gente te sacaba los departamentos en alquiler de las manos, ni siquiera se publicaban las propiedades”.
Respecto a los valores que se están barajando en el mercado y el tire y afloje con inquilinos, señaló: “Hoy las inmobiliarias necesitan un valor de equilibrio de mercado porque sino no alquilás. Hoy tener una propiedad desocupada no solo que es anti económico, sino también termina ajustando el valor en función al tiempo que estuvo vacío. Hay una variable que tiene que ver con el valor base. Hay inmobiliarias que deciden arrancar con una base menor y en lugar de actualizar cuatrimestralmente, lo hacen trimestralmente”.
En relación al comportamiento de los locatarios, Ferreyra indicó que “el mercado no convalida cualquier precio ni valor y ahí es donde los diferenciales entre los inmuebles ofrecidos son los que terminan inclinando la balanza para que una propiedad sea más demandada que otra”. Sobre la oferta, destacó que se triplicó respecto a diciembre y al referirse a los aumentos sostuvo: “Hay que tener presente que la inflación en ese período es de casi un 70% y que los alquileres no corrigieron de esa manera. Si bien hay diferencias nominales entre el precio de un alquiler de diciembre y marzo, en términos reales no está vinculada a la inflación”.
Si bien se verifica una mejora en la disponibilidad de inmuebles, uno de los mayores dramas para los inquilinos tiene que ver con lo que representa afrontar un alquiler en el marco de una inflación incesante y una pérdida constante del poder adquisitivo. A eso hay que sumarle los gastos que implica acceder a una propiedad, sobre todo cuando el trámite se concreta a través de una inmobiliaria.
El referente de Cocir recordó que la comisión que le corresponde a la inmobiliaria sigue siendo el 5% del valor total del contrato, pero además remarcó que se tiene que pagar en base al precio conocido, y no por los ajustes. Es que en muchas oportunidades ocurre que las inmobiliarias proponen ajustar la comisión más adelante, algo que desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios no avalan como método.
Incertidumbre entre inquilinos
Por su parte, Emmanuel Canneli de Inquilinos Rosario, aseguró a este diario que desde el sector todavía no verifican flexibilidad por parte de las inmobiliarias a la hora de establecer precio y condiciones, pese al crecimiento de la oferta. “En este momento instamos a los inquilinos a que firmen contratos cortos, porque en el caso de que se derogue el DNU van a transitar un contrato más corto y van a poder acceder más rápidamente a acordar un nuevo tipo de contrato cuando ese termine y que tenga más que ver con los derechos que estamos reclamando”.
Respecto a la posibilidad de que el Congreso trate el DNU, señaló: “El gobierno buscar estirar al máximo el tiempo de tratamiento del DNU, demorando audiencias para tratarlos en la comisión bicameral. Lo que nos dicen es que los votos para rechazarlo en las dos cámaras están. Lo que falta es poder hacerlo. Toda esta demora le excede al inquilino y a las familias que están en la búsqueda, ellos están afuera de la rosca política, por eso pedimos que se rechace de manera urgente, porque después va a costar el doble volver a una lógica normal en el mercado de alquileres”.
Valores en Rosario
El último informe mensual del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (Ceso) sobre alquileres, expuso que en Rosario las unidades sufrieron aumentos de hasta el 200% interanual durante febrero. Según el estudio, la mediana de los precios de monoambientes es de $140.000, la de los departamentos de dos ambientes es de $180.000 y la de tres ambientes $223.500.
Con estos datos, se calcula que una jubilación alcanza para el 75,5% de un monoambiente, sin incluir expensas ni servicios, mientras que aquellos trabajares y trabajadoras que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil ($156.000) destinan el 89,7% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente.
Es importante tener en cuenta que, pese a la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos firmados con anterioridad al DNU deben respetar las condiciones hasta su vencimiento. Por ejemplo, aquellos inquilinos que lo hayan firmado entre el 1° de julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023, deben afrontar las subas calculadas en función del Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central (BCRA) sobre la base de la inflación y los salarios. Para ellos, el aumento en marzo 2024 -que según la norma debe ser anual– será de 165.51%.
Comentarios