El gobierno de Santa Fe promulgó un decreto contra la publicidad engañosa en la venta de lotes para barrios abiertos y cerrados. La resolución, firmada por el gobernador Miguel Lifschitz, apunta a garantizar una publicidad veraz y clara, y evitar problemas entre los futuros compradores y las empresas comercializadoras.
El decreto Nº 4109/16 establece que “toda publicidad referida a la venta de lotes en cualquiera de sus modalidades, venta de lotes ya existentes o que lo serán a futuro, integrando fideicomisos y/o cualquier figura jurídica que, en última instancia, culmine con el otorgamiento de una porción de terreno a los adquirentes, debe ser veraz, clara y suficiente para evitar incurrir en error al eventual adquirente”.
Desde el gobierno de la provincia indican que la publicidad deberá consignar, de manera que no admita dudas, el objeto de la venta, detallando sus características en cuanto a posibilidades de uso o constructivas y restricciones al dominio. E incluir, además, constancia de la inscripción definitiva del plano de mensura en el Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT).
Venden lotes que no existen
“En los últimos años se observó la proliferación de proyectos urbanísticos denominados loteos, tanto abiertos como privados, en diferentes localidades ubicadas en las cercanías de grandes ciudades. Se ha comprobado que en buena parte de los casos la empresa lanza la comercialización de lotes sin que estos existan, es decir, sin tener un plano de mensura registrado en el SCIT”, explicó el administrador provincial del ente, Norberto Frickx.
“Catastro no registra el plano sin que el mismo no sea previamente intervenido por la autoridad municipal o comunal; sin que tenga el informe positivo hidráulico y también del Ministerio de Medio Ambiente. No se puede lotear en cualquier lugar, ni como se quiera hacerlo”, precisó Frickx. Y agregó: “La normativa urbanística y los impactos ambientales e hidráulicos deben evaluarse anteriormente a la aprobación de un emprendimiento en un determinado lugar”.
La publicidad deberá destacar las obras de infraestructura con las que cuenta o contará el emprendimiento
El decreto indica que “la publicidad deberá destacar las obras de infraestructura con las que cuenta o contará el emprendimiento, su estado de ejecución y la garantía otorgada por el emprendedor para avalar su cumplimiento, indicando en forma expresa si es de naturaleza hipotecaria o similar que brinde idéntica seguridad en cuanto a su ejecución en tiempo y forma. El incumplimiento de estos requisitos se considerará violatorio de la ley de Defensa del Consumidor y motivará la aplicación de las sanciones previstas en dicha normativa nacional a quien resultare responsable del legal accionar”.
El proyecto fue elaborado por la Comisión Interministerial de Ordenamiento Territorial (Ciot), en la que participan varios entes gubernamentales. Se detectó que, muchas veces, las denominadas inversiones son en realidad negocios financieros presentados como proyectos urbanísticos: se dibujan lotes, se hacen “preventas” y con lo recaudado por esas vías, luego se hace frente a exigencias municipales y provinciales sobre servicios.
En ocasiones, señala el informe, esa preventa no es más que la incorporación del interesado a un fideicomiso, es decir, que aquella persona que cree estar comprando un lote, en los papeles firma nada más que la aceptación a convertirse en “urbanizador” junto con los demás interesados . Y entonces, terminado el proceso, le será adjudicado el lote que él creía estar comprando. Ser fiduciario es asumir toda la responsabilidad que la ley carga sobre él, descargando de la emprendedora el peso de dicha responsabilidad.
El informe indica, además, que las obras que exige la reglamentación suelen ser muy costosas y hasta a veces imposibles de cumplir, como cuando aparecen problemas hidráulicos que no se pueden solucionar dada la ubicación geográfica del emprendimiento y, en otras, la falta de previsión de la real inversión a realizar. Y luego aparecen las necesidades de escriturar el lote, y con ella la presión de las empresas comercializadoras hacia el Estado para que inscriba los planos de cualquier manera.
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