Fundación Pueblos del Sur
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A principios de 2016, el Banco Central dispuso la creación de una herramienta de financiamiento para acceder a la vivienda: los créditos hipotecarios UVA (Unidad Valor Adquisitivo). Esta alternativa ganó popularidad entre muchas personas que querían cumplir con el sueño de tener una casa propia, y rápidamente fue utilizada por el gobierno como un gran éxito de su gestión.
En los dos primeros años de ejecución de esta línea, el atractivo principal fue la accesibilidad de las cuotas que, en el corto plazo representaban el 25% del ingreso. Esta mensualidad se asemejaba mucho con el costo de un alquiler, lo que ubicaba a esta herramienta financiera como una interesante alternativa respecto de otros préstamos hipotecarios convencionales para dejar de alquilar y pasar a ser propietario.
Sin embargo, la modalidad presentaba una amenaza real que muchos supieron identificar y advertir al momento de su lanzamiento: el mecanismo de actualización de las cuotas de repago estaba atado a la evolución de los precios de la economía, y todo el riesgo recaía sobre el tomador del crédito, salvaguardando el interés de los bancos y comprometiendo a los deudores con deudas crecientes y de largo plazo. Si la inflación hubiera sido la que aseguraba el gobierno, tal vez el resultado habría sido otro; pero aquellos mismos que resaltaban lo riesgoso del mecanismo también venían advirtiendo el improbable cumplimiento de las metas de inflación y la delicada situación de una economía liberalizada y frágil.
Con la aceleración de precios del año pasado, la situación cambió drásticamente para quienes tomaron los créditos y, por lo tanto, para la línea de financiamiento en sí. El monto de créditos otorgados se desplomó, al mismo tiempo que se deterioró la relación entre la cuota y el ingreso de los trabajadores. Se instó a renegociar una extensión en los plazos de pago que colocó a los deudores en una crítica posición con alto riesgo de perder dinero, y la casa.
Según informó el BCRA, el financiamiento en UVA a través de créditos hipotecarios alcanzó un pico máximo en marzo de 2018 al otorgar 13.937 millones de pesos. Sin embargo, en línea con el salto del dólar, los préstamos descendieron progresivamente en los meses siguientes. En diciembre pasado se entregaron 2.692 millones de pesos de nuevos préstamos, alrededor de un 76% menos que lo otorgado un año atrás. Este significativo descenso se puede explicar, mayoritariamente, por el repunte inflacionario y la baja el poder adquisitivo de los trabajadores, que provocó que una menor cantidad de personas soliciten tales préstamos a pesar de lo accesible de las primeras cuotas. Otro factor que incidió fue el sobresalto en los precios de los inmuebles, dado que es un mercado que suele valuarse en dólares.
Además de que disminuyó la cantidad de solicitantes, también se agravó la situación de aquellas personas que ya lo habían adquirido con anterioridad a la crisis cambiaria que estalló en abril del año pasado. La actualización de las cuotas (capital más intereses) a pagar mes a mes se ajusta a un ritmo similar al de la inflación y el año 2018, como se sabe, resultó caótico en términos de precios.
En 2017 la variación anual del IPC ascendió a 24,8%, mientras que los salarios del total de empleados registrados subieron 26,5% como consecuencia del incremento de 27,3% del sector privado registrado, y un aumento del 25% del sector público. Pero en 2018 la situación fue diferente, puesto que la variación de precios resultó mayor a la variación de salarios. Específicamente, el Indec informó que, al 31 de diciembre de 2018, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) a nivel nacional creció un 47,6% en términos interanuales (46,8% de variación en el valor UVA), mientras que el Índice de Salarios creció en los primeros once meses del año solamente un 27,9%.
Si bien falta un mes para observar la variación en términos anuales de 2018, no hay ninguna evidencia para afirmar que la variación de los salarios haya equiparado a la de la inflación. Incluso, si se desagrega por sector, se observa que los salarios del sector público crecieron a una tasa inferior que los del ámbito privado (27,2% contra 28,3%). En otras palabras, hay muchas familias que tomaron un préstamo hipotecario UVA y que el ajuste por UVA duplicó aproximadamente el aumento que registraron sus salarios.
Sin dudas, estos préstamos indexados resultaban beneficiosos para los argentinos (frente a la otra opción disponible: los préstamos hipotecarios convencionales), siempre y cuando la economía ofreciera condiciones mínimas de estabilidad, puesto que tanto el capital como los intereses (ambos medidos en UVA) se ajustan a un ritmo similar al de la inflación. Pero la situación de aquellas familias que adquirieron un crédito hipotecario UVA empeoró porque la relación entre ingreso-cuota se deterioró. Esto motivó a que en los últimos días se hayan manifestado muchas personas solicitando a los bancos otorgantes de los préstamos una extensión en los plazos de pago; es cierto que el mecanismo lo permite, pero esto deja a los deudores en una situación de mayor endeudamiento con respecto al inicio del préstamo y con un compromiso de por vida.
Según informa el Banco Central, la morosidad del crédito al sector privado aumentó levemente en noviembre pasado, hasta representar 2,8% de la cartera total. El ratio de irregularidad de los créditos a las empresas se ubicó en 2,2%, mientras que el de los créditos a las familias alcanzó 3,9%, levemente por encima. El coeficiente de morosidad de las líneas hipotecarias continuó ubicándose en niveles reducidos en torno, pero todavía resta por computar dos meses muy malos económicamente, como lo fueron diciembre y enero pasados.
El presidente Mauricio Macri se apresuró a decir que “cada dos minutos una familia se compraría su propia casa”, pero la realidad terminó siendo totalmente otra. Ahora da la espalda ante la cruda realidad de aquellos que creyeron en su erosionada palabra.
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