Datos que surgen a nivel nacional muestran un incipiente crecimiento en los créditos hipotecarios en todo el país. Por caso, el Banco Nación (la entidad que hoy entrega la mayor financiación) informó en las últimas horas que agosto cerrará con unos 2.200 créditos otorgados en todo el país, cifra record para el último tiempo. Sin embargo, el universo de quienes necesitan vivienda aún sigue siendo altísimo, y está lejos de cubrirse. Según el Observatorio Inmobiliario de Rosario (que funciona dentro de la Asociación Empresaria local), unas 90 mil familias habitan en una propiedad alquilada en la ciudad. La cifra sólo incluye a sectores “medios y trabajadores”, e involucra en general parejas jóvenes.
Entre los meses de julio y agosto los créditos hipotecarios llegaron a niveles récords, según el gobierno nacional.
El sistema financiero entregó en julio 235 millones de pesos por día, de acuerdo a datos del Banco Central. En ese marco es que el Banco Nación se propuso “inundar” el mercado de créditos para vivienda. Con las tasas más bajas a 30 años (desde 3,5 en préstamos UVA, cuyo capital ajusta por inflación), la entidad entregó cerca de 2.200 préstamos este mes.
Las autoridades locales del banco estimaron que, de ese total, unas 150 financiaciones se dieron en Rosario.
“Los préstamos hipotecarios vienen aumentando a tasas cercanas al 49% anual”, destacó anteayer Federico Sturzenegger, el titular del Banco Central. “Es cierto que parten desde valores bajos, pero es muy alentador lo que se está viendo en ese segmento, lo cual le da a su vez un gran impulso a la actividad de la construcción y al desarrollo inmobiliario”, agregó.
Lejos de la demanda
Lo cierto es que a pesar del optimismo oficial y la real recuperación del nivel de préstamos, el universo de los que deben alquilar es altísimo. Y aún deberá pasar un largo tiempo para achicar tanta demanda.
Según información del Observatorio Inmobiliario, en Rosario hay unas 90 mil familias que alquilan. La cifra se mantuvo estable en los últimos tres años.
“Hablamos de familias jóvenes, de entre 25 y 40 años, compuestas en promedio por tres personas y poco más. También de parejas que están proyectando su futuro. Este sector es el que más padece la falta de la casa propia”, señaló Carlos Rovitti, director del Observatorio.
El dirigente vaticinó que el aumento de los préstamos hará crecer la demanda de viviendas, lo que también llevará al crecimiento en la construcción en los próximos años. Sin embargo, admitió que cubrir todo lo que se necesita no será una tarea sencilla.
“Esto reciñen empieza. Las proyecciones positivas que uno hace son en la medida de que los créditos funcionen. Lo bueno es que aparentemente va haber una continuidad de estas políticas”, dijo el intermediario.
Para Rovitti también será crucial el aporte que hagan los privados. “La banca privada se está sumando de forma progresiva, aunque aún tienen tasas más altas que el Nación y el Procrear. Pero de a poco empiezan a aportar. Para eso será además importante que baje la inflación”, manifestó.
Los costos
La otra contracara del aumento de los préstamos también se da en los costos.
De acuerdo a información de la Cámara Argentina de la Construcción, la oferta de propiedades nuevas comenzará a escasear en ciudades de alta demanda como Rosario. Eso se suma a la demora en las escrituras, lo que provoca que muchas unidades a estrenar no califiquen para un crédito hipotecario.
Mientras tanto los inmuebles usados suben de precio. Según el último relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, los departamentos aumentaron, en promedio, 12 por ciento en dólares en el último año en urbes como Capital Federal, Rosario y Córdoba.
Para pasarlo en limpio: un departamento que valía 100 mil dólares hace un año, o $1,5 millones, hoy cuesta casi dos millones de pesos (sumados el aumento y la devaluación del tipo de cambio). En pesos, la vivienda se encareció 30 por ciento, 8,5 puntos más que la inflación anual.
La línea que se busca relanzar
“Es una continuidad de lo que ya existía, y no tiene tinte electoral”, dijo el subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación y presidente de Procrear Iván Kerr. Sea una medida electoralista o no, lo cierto es que a fines de septiembre próximo el gobierno abrirá un nuevo llamado a inscripción para los créditos hipotecarios Procrear para compra, tal como había hecho en marzo de este año.
Kerr explicó que el nuevo llamado será a fines del mes de septiembre, cuando esté claro cuál será el presupuesto con el que contarán el año próximo, que es cuando se efectivizarán los préstamos. La inscripción para los créditos para compra había cerrado el 31 de marzo de este año: en esa oportunidad, se anotaron 160.000 postulantes, de los cuales unos 90.000 resultaron seleccionados.
Para este tipo de crédito hipotecario para compra de vivienda, Procrear trabaja con 15 bancos, que trabajan con una tasa de interés muy baja, de 5% promedio. Los plazos de pago llegan hasta 30 años, y las familias pueden elegir el banco donde tramitar el préstamo. La cuota mensual promedio es de 2.500 pesos, dependiendo del monto solicitado de crédito y el banco que otorgue el crédito. Para postular, las familias deben contar con un ahorro del 10% del valor de la propiedad, a lo que hay que sumarle los gastos administrativos y de escrituración, que suman alrededor de un 5% del valor de la propiedad.
La diferencia con un crédito hipotecario común es que los créditos Procrear cuentan con un subsidio del Estado nacional directo a la familia y no reembolsable. El monto máximo del subsidio es de $400.000 para familias con hijos y viviendas de menos de $1.200.000.
Esta línea que se reabrirá a fines de septiembre está diseñada para quienes buscan adquirir una vivienda nueva o usada, hasta un valor de $2.000.000. Su destino tiene que ser de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, y la asignación de los créditos se hace mediante un sistema de puntaje social que prioriza a las familias de acuerdo con su necesidad habitacional.
Las desventajas de los UVA
Aunque son mucho más accesibles, la desventaja de los préstamos de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) frente a las opciones de tasa fija es que el comprador no puede saber con certeza cómo se actualizarán las cuotas y la deuda, ambas atadas al coeficiente CER, que sigue el índice de precios del Indec. Cuando los ingresos del nuevo propietario avancen más que los precios, el bolsillo tendrá un alivio. Pero en las épocas donde los aumentos salariales no lleguen a recomponer el poder adquisitivo del salario, el impacto sobre las finanzas familiares crecerá.
