Paola Cándido
La cuota inicial para los créditos hipotecarios de modalidad UVA será más cara desde el próximo mes. Según anunció esta semana el Banco de la Nación Argentina (BNA) la tasa pasará del 5,5 por ciento al 6,5 para quienes depositen el sueldo en el banco y de un 8 por ciento para los clientes externos. Al aumento se suma la tasa de inflación. A modo de ejemplo, si por un crédito de 1 millón de pesos el usuario pagaba una cuota de 6.500 pesos, desde mayo pagará más de 9 mil. La medida pegará fuerte en Rosario, donde la mitad de las propiedades vendidas el año pasado fue comprada bajo esta modalidad, según explicó el presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario, José Ellena. Por su parte, Ariel D’Orazio de Concejalía Popular, expresó que en los dos últimos años los incrementos superaron el 50 por ciento y el nuevo aumento herá que mucha gente quede afuera. “Los créditos UVA tuvieron una gran demanda el año pasado por su baja tasa de interés. Con este nuevo incremento mucha gente no va a poder calificar”, opinó
Desde el gobierno nacional anunciaron que hay 9.324 solicitudes de crédito UVA preaprobadas en distintas instancias, y que son 12.422 los créditos en trámite en el Banco Nación. En Rosario los usuarios más comunes de los créditos hipotecarios UVA tienen un promedio de 38 años. Adquieren una deuda de 22 años a partir de la solicitud de un préstamo de 1,5 millones de pesos. A modo de ejemplo, D’Orazio explicó que para adquirir una propiedad usada en la ciudad, una familia tipo necesita 1.700.000 pesos. A estrenar, más de 2 millones.
“Desde que se lanzó la modalidad de créditos UVA, hace dos años, el aumento en las cuotas fue de un 55 por ciento debido al ajuste por inflación”, dijo D’Orazio y advirtió que los salarios no crecieron al mismo ritmo. “Son dos componentes distintos de la cuota, uno es la tasa fija y el otro es la actualización de acuerdo a la inflación. Eso es lo que genera un desfasaje”, expresó.
“Este incremento baja las expectativas porque dejó de ser un producto atractivo para una clase trabajadora por tener ese doble componente. Por un lado, una cuota fija se dispara en más del 100 por ciento para los clientes que no son del banco Nación, Por otro, cambian las condiciones para los que están tramitando el crédito. Es una locura cambiar las condiciones prepactadas”, concluyó D´orazio.
En referencia al aumento anunciado esta semana, Ellena explicó que hubo un pequeño freno en la demanda de propiedades, un efecto que también consiguió la suba del dólar. “Seguramente se retrotraigan las ventas de créditos pero se está vendiendo”, agregó. Para el representante de las inmobiliarias el problema del crédito UVA no es el costo sino el porcentaje de la inflación: “El problema es el índice de actualización. La inflación se había fijado en un 18 por ciento. Se sabe que se va a incrementar y superará el importe. Gracias a los créditos hipotecarios se mueve un poco más y son de gran ayuda para el mercado inmobiliario”.
La letra chica de un crédito complicado
El abogado Luciano Tamous, de la Asociación de Defensa al Consumidor (ADC) destacó que los créditos UVA afectan con intereses al capital restante. Cuando el capital se va ajustando de acuerdo a lo establecido en los créditos UVA, el que termina pagando es el usuario.
“Si vos sacas un crédito por 1 millón de pesos y vas pagando las cuotas durante doce meses, un año después es como si no hubieses pagado nada. Te vas a dar cuenta que el capital sigue aumentando, no impactando ninguno de los pagos que hiciste e incrementándose el capital en una forma sideral. Esto va a generar imposibilidades de pago”, explicó Tamous.
El letrado aclaró que lo primero que se paga son intereses, pero el capital se actualiza con la inflación y se transforma en una cuenta que nunca se va a saldar. “Esto hace que los bancos tengan una ganancia enorme”.
“Está todo calculado con las tasas de interés que se pagan con los títulos Lebacs, que tienen una tasa de rentabilidad muy alta y los bancos al colocar las hipotecas a esa tasa ganan por encima de las Lebacs. Entonces no se descapitaliza nunca”, detalló.
La ley 24.441, en su capítulo 6, trata la ejecución de títulos hipotecarios. “Sostiene que la hipoteca no es sólo un trato con el banco, se securitiza. Lo que implica que pueden negociar la deuda en el sistema financiero, vender el título en el sistema financiero”. Y aclaró que si una persona contrató con un banco por su calidad es un engaño. El banco tiene la posibilidad de transferirlo sin notificar al deudor.
“Esta ley establece la ejecución extrajudicial de la propiedad hipotecada, que no necesita un juicio para ejecutarla. Se ejecuta y después se discute. La única defensa que tiene un deudor es pagar todo”, detalló.
Según el representante de la ONG, si era un crédito a 10 años y la persona pago 8, los pierde. “Con dos meses de atraso puede ejecutar extrajudicialmente la propiedad, donde el acreedor desaloja al deudor hipotecario y todos los bienes los pone en un depósito a costa del deudor”.
