A casi diez años de la crisis de 2001, el mercado de créditos hipotecarios aún no logró recuperarse y, aunque bancos estatales ofrecen mejores condiciones que privados, para la mayoría de las familias es muy difícil acceder al financiamiento para comprar su vivienda.
Según ejecutivos bancarios, economistas y especialistas en negocios inmobiliarios, los principales impedimentos son el alto valor de las propiedades con relación a los salarios, la falta de un esquema de financiamiento a largo plazo que permita bajar las tasas de interés y los elevados ingresos que exigen las entidades financieras.
El titular del Banco Ciudad de Buenos Aires Federico Sturzenegger, consideró que el problema central es que existe “una gran brecha” entre el nivel de sueldos y los precios de las viviendas, que continúan aumentando porque la compra de inmuebles es el refugio para “el shock de riqueza que generó el boom del sector agropecuario”.
“Para los que estamos acá en los centros urbanos, que no tenemos campos y que somos asalariados, el crecimiento de la inversión en propiedades hace que se empiece a desfasar el salario con respecto del valor de las casas”, indicó Sturzenegger.
El porteño Banco Ciudad, con líneas de financiamiento a tasa fija, ocupa la segunda posición detrás del Nación en el ranking que elabora el Banco Central sobre el mercado de créditos hipotecarios, y ha otorgado 3.345 hipotecas en 2010 por más de 532 millones de pesos.
“Los préstamos a tasa fija permiten saber de antemano cuánto se va a pagar pues el valor de la cuota será siempre el mismo”, explicó el presidente del Ciudad, pero aclaró que en el actual contexto inflacionario “las tasas son muy elevadas” y las cuotas iniciales de los créditos resultan “muy altas”.
La temida indexación
Para eliminar esta “barrera tremenda”, Sturzenegger propone un esquema de indexación por intermedio del cual la tasa sea inferior, las primeras cuotas más bajas y el crédito se vaya ajustando a partir de una variable índice, como el nivel de precios o de sueldos.
“Enla Argentinano ha sido una buena experiencia la indexación y tiene ribetes muy complejos, pero en el caso concreto de la compra de viviendas sería útil aplicarlo”, detalló Sturzenegger, y añadió que “la cuota mantendría su valor en términos reales y dejaría de ser muy alta al principio y muy baja en los últimos años”.
Sin embrago, la salida que reclama el presidente del Ciudad aún se encuentra prohibida por la ley 25.561 de Emergencia Económica, que en su artículo 4 mantiene vigente la imposibilidad de indexar que había establecidola Leyde Convertibilidad, de 1991.
El ex ministro de Economía Ricardo López Murphy sostiene que es “lógico” que no haya financiamiento a largo plazo con estos “niveles de inflación”, y coincide en que la utilización de una unidad de cuenta –índice – solucionaría el conflicto.
“El problema de utilizar una unidad de cuenta es que el Indec difunde un índice de precios tramposo”, subrayó López Murphy, y sugirió que para que el sistema sea “confiable” deberían tomarse de referencia los índices que elaboran las provincias.
Por otra parte, los bancos privados no cuentan con los fondos públicos que manejan las entidades estatales y como los depósitos que atesoran –cajas de ahorro y plazos fijos– son a corto plazo, al momento de otorgar un crédito hipotecario a 20 años corren el riesgo de que se produzca lo que se conoce como descalce o riesgo de liquidez.
López Murphy explicó que para evitar el descalce se iban a utilizar los fondos de pensión, pero con la estatización de los aportes jubilatorios el Estado “confiscó los ahorros y se quedó con los activos”.
“Imagínese que sila Administración Nacionaldela Seguridad Socialno le paga los juicios a los jubilados menos va a usar esa plata para financiar la compra de viviendas”, disparó el ex ministro dela Alianza, y denunció: “Acála Ansésla plata se la gasta”.
No hay fondos a largo plazo
En este escenario, el gerente del Banco Hipotecario, Diego Gatto, coincidió en que el problema es que no existe “fondeo a largo plazo en moneda nacional”.
“Los depósitos en plazo fijo son a 30, 60 y 90 días y si vos estás dando créditos a 20 años quedás descalzado”, resaltó Gatto, aunque destacó que en 2009 la entidad recibió ayuda dela Ansésy pudo colocar “alrededor de 7 mil préstamos hipotecarios por 1.100 millones de pesos”.
El gerente del Banco Hipotecario subraya que están trabajando conjuntamente con el gobierno nacional para solucionar el tema de la vivienda y considera que “si bien no es una tarea sencilla, comienza a ser parte de la agenda”.
Gatto agrega que en caso de que los bancos privados obtengan el fondeo necesario, también será indispensable que los ingresos de las familias “estén equiparados con los precios de las propiedades”.
“Si bien todavía hay una brecha entre el salario y los precios de las viviendas, hay que destacar que los sueldos en los últimos años se han recuperado considerablemente”, resalta el gerente del Hipotecario.
Las entidades financieras exigen en la mayoría de las líneas de financiamiento ingresos registrados superiores a 5 mil pesos mensuales por grupo familiar –titular y cónyuge-, y la cuota del crédito no puede superar el 30 por ciento de dicho ingreso – con un sueldo de 5 mil pesos solo se podrá devolver de a 1500 pesos por mes–.
En ese escenario, y con un interés que oscila entre el 16 y el 20 por ciento anual, según la entidad y el tipo de tasa – fija o variable–, para obtener 200 mil pesos –50 mil dólares– a 20 años es necesario demostrar remuneraciones de alrededor de 12 mil pesos mensuales.
Además los bancos no prestan dinero por el total de la propiedad a hipotecar, sino que sólo contemplan, según el caso, hasta el 75 por ciento del valor de la operación, lo que supone un ahorro previo por parte del cliente.
Al respecto, José Rozados, arquitecto y director del sitio web especializado Reporte Inmobiliario, describe que en el esquema actual para comprar un departamento de 80 mil dólares se le requiere al tomador un ahorro previo de 24 mil dólares.
“Es una suma muy importante si tomamos en cuenta el ingreso promedio registrado de la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, que está en 4.900 pesos”, concluye Rozados.
De todas formas el director de Reporte Inmobiliario reconoce que en alguna medida es “saludable” que el cliente tenga que poner algo del capital inicial, porque también significa un “compromiso para después no dejar de pagar”.
Además, Rozados comparte la idea de emplear un sistema de indexación para financiar la compra de viviendas y propone aplicar un sistema de créditos hipotecarios que sea “atractivo” para los bancos como producto para vender.
“Antes las entidades financieras cuando daban un préstamo a largo plazo obtenían la fidelización del cliente, pero ahora pueden mantener su cartera a través de las cuentas sueldo, las tarjetas de crédito u otros productos”, asevera Rozados.
“A partir del crecimiento de la economía se ha generado mucha plata y en los bancos hay liquidez”, asegura el director de Reporte Inmobiliario y concluye: “Falta vocación política para solucionar el problema”.
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