Arlen Buchara
Una encuesta lanzada por el Frente Nacional de Inquilines y Pymes Locatarias arrojó datos preliminares preocupantes en relación a los alquileres y el cumplimiento del decreto firmado por el gobierno nacional como parte de las medidas económicas por la pandemia de coronavirus. La disposición gubernamental determinó el congelamiento de los valores de los alquileres hasta el 30 de septiembre, la suspensión de los desalojos, la prórroga de los contratos, el pago a través de medios electrónicos, entre otras medidas. Pero, de acuerdo con el estudio, lejos está de cumplirse. Según informaron desde el Frente, casi el 50 por ciento de las 2.380 personas que contestaron el cuestionario tienen contratos irregulares o ilegales. El 70 por ciento aseguró que no podrán pagar el alquiler de abril completo. Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios informaron que no observaron inconvenientes en el pago de los alquileres de vivienda, sí en los comercios. Además, llamaron a denunciar a quienes ejercen la profesión en la ilegalidad.
La encuesta fue lanzada hace una semana y estará abierta hasta el 25 de abril. Los datos difundidos por el Frente de Inquilines y Pymes Locatarias son preliminares. Nire Roldán, de la ONG Concejalía Popular que integra el frente, contó que desde que empezó el aislamiento obligatorio y salió el decreto que regula los alquileres reciben un promedio de 150 consultas diarias, el triple de lo que acostumbran. “No damos abasto. Estamos trabajando con la Defensoría del Consumidor en un 0800 para recibir reclamos y que haya una instancia de mediación. Son muchas las personas y los comercios que no están pudiendo hacer cumplir lo que dice el decreto”, explicó en diálogo con El Ciudadano.
En los primeros días de la encuesta, desde el Frente notaron algunas tendencias que llamaron la atención. Casi el 50 por ciento contestó que tenía un contrato de alquiler irregular o ilegal y el 70 por ciento dijo que no llegaría a pagar abril completo. “Cerca de la mitad de las personas hacen denuncias por contratos irregulares o directamente truchos. Vemos una mala atención a aquellos pequeños y medianos comerciantes que no se les acepta el pedido de cumplimiento del decreto. El 70 por ciento dice que no va a poder pagar abril y esto los pone ante la posibilidad de cierre o de despedir gente”, dijo Roldán, y agregó que en Rosario hay problemas para pagar el alquiler en zonas como calle San Luís o avenida Pellegrini.
“El decreto dice que hay que buscar una modalidad de solución y no todos los titulares tienen esa voluntad. Sí queremos destacar que acá en Rosario muchos titulares de inmuebles están llamando a sus inquilinos para buscar una solución. Pero creemos que tiene que haber un código de conducta a nivel nacional para evitar esta presión sobre ellos. De ninguna manera se puede exigir intereses ni amenazar con desalojos”, agregó.
Según Roldán quienes peor la están pasando en este momento son pequeños comercios, monotributistas, jubiladas y jubilados. “Como hay muchas irregularidades en los contratos hay muchos titulares que no cumplen la ley y no aceptan la renovación automática del contrato ni el congelamiento de los alquileres por 180 días que dispuso el decreto. Es preocupante que haya tanta gente con contratos ilegales”, dijo.
Roldán agregó que desde la Concejalía Popular piden a los tres niveles del Estado que trabajen en un programa de subsidios segmentados para que pequeños comerciantes, monotributistas, jubilados y jubiladas puedan hacer frente a los alquileres. “Son actores que no pueden pagar. Ante la presión del intermediario se endeudan”, agregó.
Informalidad
Sobre los alquileres de piezas en pensiones y hoteles, que muchas veces son la opción de vivienda para quienes viven del trabajo del día a día, Roldán dijo que en muchos lugares de la ciudad están intentando desalojar a quienes no pueden pagar. “El poder de policía lo tienen los municipios y entendemos que de ninguna manera se pueden expulsar a las personas a la calle por falta de pago. Cuando hay discriminación por género, origen o condición social tiene que intervenir el Inadi. Además de un abuso de derecho y un incumplimiento de la ley es un problema de salud expulsar gente a la calle porque se incumple la cuarentena”.
En el mismo sentido apuntó a los contratos informales o de palabra que existen en los barrios de la ciudad. “Son contratos que no tienen aval jurídico y es necesario que el municipio ponga el ojo ahí para que la gente no quede en la calle”, agregó.
La palabra de los corredores inmobiliarios
El presidente de Colegio de Corredores Inmobiliarios sede Rosario, Andrés Gariboldi, explicó que están analizando la situación de los alquileres hasta el 15 de abril, ya que con el feriado las fechas de pago pueden correrse unos días. “En el área residencial venimos relevando un cobro de alquileres similar al mes de marzo. La gente está pudiendo pagar porque ha cobrado los sueldos. Donde estamos estamos más complicados es en la parte comercial, que es una actividad que no se ha podido hacer y que está con graves problemas para pagar alquileres, salarios y todo lo inherente al negocio”, explicó.
Desde el Colegio remarcaron que actualmente son 1.850 las y los profesionales habilitados para ejercer como corredores y pidieron a inquilinas e inquilinos denunciar a quienes no actúen correctamente o incumplan con el decreto. “Estamos en contacto con Defensa del Consumidor para recibir denuncias. En Rosario, como en el resto del país, hay gente que hace ejercicio ilegal de la profesión y queremos saber quiénes son para denunciar en la Justicia”, dijo Gariboldi.
“Estamos escuchando caso por caso para encontrar una solución, sobre todo en la parte comercial que es la más problemática. Nuestros profesionales matriculados están abiertos a encontrar a encontrar equilibrio en una problemática de estas magnitudes”, agregó.
Principales resultados de la encuesta
1-En cerca de dos mil casos consultados vía on-line, muchos inquilinos informan sobre el incumplimiento del decreto de necesidad y urgencia por parte de la parte locadora. Además, en la mayoría de estos casos se sostiene que son actores inmobiliarios no enrolados en los Colegios Inmobiliarios o los contratos son totalmente informales.
2-En segundo lugar, los inquilinos pequeños y medianos comerciantes están recibiendo negativas ante los avisos de imposibilidad de cumplimiento del contrato, ya sea al solicitar rebajas de pago mensual o la imposibilidad de hacerla en marco de la cuarentena en marcha. Muchos de ellos son amenazados con el desalojo o con el inicio de acciones, las cuales están totalmente suspendidas hasta el 30 de septiembre.
3-Existen muchos casos de inquilinos que ya habían entregado seña para su nuevo alquiler y la prohibición de mudanza los encuentran ante el doble pago de alquiler, y no consiguen la prorroga necesaria para adecuarse al DNU.
4-Muchos tienen que afrontar el pago, y les solicitan el aumento del canon locativo de acuerdo al ajuste semestral, lo que claramente viola el congelamiento del alquiler dispuesto hasta octubre.
5- El 70% de los inquilinos familiares dicen que pueden pagar abril, el 21% que no y el 9% arrastra deudas anteriores.
6- Se invierte con los Pymes locatarios, el 70% dice que no puede afrontar abril, y el 20 lo va a hacer y el 10 va a pérdida en su negocio.
El cuestionario está disponible en este link hasta el 25 de abril: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSd0XpdZukmkzMcVcmqeBKrXdNaxnHB4qs3AkkKQP_Qb4d7Njg/viewform?fbclid=IwAR2UX7_hSl5IBLkhmJEpZgS_FtUSvHujpuSwg1FbT_BvgY-53TPjGWLbzrU
Qué dice el decreto
El Decreto 320/20 salió el 29 de marzo y establece la suspensión de desalojos, la prórroga de contratos, el congelamiento de precios de alquileres, entre otras medidas, hasta el 30 de septiembre.
Desalojos
Suspende en todo el territorio nacional, hasta el 30 de septiembre, la ejecución de las sentencias judiciales por falta de pago (6 meses).
Se suspenden los plazos de prescripción de estos procesos (Art.2).
Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del decreto.
Prórroga de Contratos
Prorroga, hasta el 30 de septiembre, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles, cuyo vencimiento opere desde el 20 de marzo hasta el 30 de septiembre.
“La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de quince (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible” (Art. 3).
Congelamiento de precios de alquileres
Hasta el 30 de septiembre, se dispone el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo.
La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
Las demás prestaciones de pago periódico se regirán conforme lo acordado por las partes (Art. 4).
Subsistencia de fianza
Hasta el 30 de septiembre o hasta que venza la prórroga, también se prorrogarán las obligaciones del fiador aun cuando no haya dado un nuevo consentimiento (Art. 5).
No resultarán de aplicación, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Deudas por diferencia de precio
La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por el congelamiento del precio deberá ser abonada de 3 a 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera cuota se pagará conjuntamente con el canon locativo correspondiente al mes de octubre.
“No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, aun sin su consentimiento (Art. 6).”
“…Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo…”
Deudas por falta de pago
Las deudas que se generen desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto (29 de marzo) y hasta el 30 de septiembre, y sean originadas por la falta de pago, por pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o por pagos parciales, deberá ser abonada en cuotas mensuales, iguales y consecutivas, al menos en tres cuotas, y como máximo seis cuotas. La primera cuota se pagará conjuntamente con el canon locativo correspondiente al mes de octubre.
“…Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina…”
“…No se aplicarán intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación…” (aun sin su consentimiento).
No se podrá finalizar el contrato por falta de pago. (Art. 7).
Bancarización
La parte locadora, dentro de los 20 días, deberá comunicar a la parte locataria, los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar los pagos por transferencias bancarias o depósitos por cajero automático (Art. 8)
Contratos alcanzados
Los beneficios del Decreto sólo son aplicables a los siguientes contratos de locación (Art. 9)
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).
Excepción. Vulnerabilidad del locador
Quedan excluidos del congelamiento del precio del alquiler los contratos de locación, cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos (Art. 10).
Exclusión
“…Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación…” (fines de turismo, exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial, etc). (Art.11).
Mediación obligatoria
Se establece la obligatoriedad de la mediación prejudicial obligatoria para los casos de ejecución y desalojos (Art. 12).
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