Alvaro Arellano
Desde la Cámara inmobiliaria de Rosario advirtieron sobre un fuerte crecimiento de departamentos vacíos en la zona del centro y macrocentro (es decir, al “interior” de 27 de Febrero y Avellaneda). El registro de propiedades en alquiler durante el segundo semestre de 2019 se duplicó en comparación al mismo período de 2018. Y es cada vez más extenso el tiempo en que un inmueble se mantiene sin alquilar.
Según explicaron los intermediarios, el fenómeno se da en parte porque muchos propietarios no pueden vender sus departamentos y por eso finalmente deciden ponerlo en alquiler, lo que amplía notablemente la oferta.
En un contexto inflacionario que afecta al mercado inmobiliario y golpea el bolsillo de los inquilinos, los números atestiguan la realidad del sector. Un ejemplo común de esa situación es lo que sucede con los estudiantes que llegan a la ciudad. Es que, según refieren varias fuentes consultadas, éstos eligen cada vez más agruparse para alquilar y así abaratar costos
De acuerdo a datos que manejan desde Cadeiros, el 20% de los inmuebles que forman parte de la oferta total de alquileres en el macrocentro se encuentran desocupados. Si se amplía el registro a otras zonas de la ciudad, el porcentaje trepa al 25%.
Durante ese último semestre también creció la tendencia a abandonar el mercado de compra y venta y destinar las propiedades a alquiler. Los intermediarios explicaron que existen muchos casos de inmuebles que permanecen durante un tiempo extenso sin venderse. Y por eso los propietarios finalmente prefieren ponerlos en alquiler.
Desocupados
José Ellena, de la Cámara de Inmobiliarias de Rosario, mostró preocupación ya que la situación para las inmobiliarias durante el último semestre de 2019 empeoró respecto al mismo período de 2018.
“En el mercado locativo de viviendas del macrocentro el 20% está disponible para alquiler”, remarcó. Y agregó que al ampliar el radio e incluir la oferta existente en el resto de la ciudad, “el número supera el 25%”.
Para ejemplificar con su caso particular, explicó: “Yo tengo una cartera promedio con 500 carpetas. Históricamente teníamos desocupadas 40 o 50, casi un 10%. Hoy tenemos casi 80 desocupadas, el 20%”.
En tanto, agregó que esa situación se agravó gradualmente desde mayo de 2019 hacia fin de año. La diferencia con el mismo período de 2018 marca que la desocupación de inmuebles pasó del 10% al 20%.
Ellena identificó que el guarismo incluye a viviendas, comercios y galpones, aunque en el caso de locales comerciales “la crisis es más aguda porque llevan más tiempo desocupados”.
Más tiempo desocupados
Por otra parte, el referente de la Cámara inmobiliaria, identificó que los inmuebles permanecen desocupados durante más tiempo que hace uno o dos años atrás. “Hoy un departamento en la zona del macrocentro permanece entre 60 y 90 días desocupado, cuando en condiciones normales no estaba más de 30 días en esa condición”, relató.
Según explicó, la dificultad para ocupar propiedades se intensificó en el último semestre y marcó un crecimiento en comparación al mismo período de 2018. Este fenómeno se dio en paralelo con el continuo aumento que sufrieron los inquilinos durante ese período.
De acuerdo a un informe que publicó el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz, la suba promedio de los alquileres en la ciudad durante los últimos seis meses fue del 20% promedio.
De venta a alquiler
Más allá de la crisis económica, Ellena insistió en un emergente que complicó aún más las posibilidades para ocupar los inmuebles. Consideró que ante un mercado “virtualmente parado para la venta”, muchos tuvieron que volcarse a ofrecer sus propiedades para alquiler.
Este nuevo fenómeno amplió el volumen de oferta y generó mayor competencia en ese mercado. “Hay gente que pasa un año con su propiedad en venta, porque no hay prácticamente demanda, entonces lo ponen en alquiler”, sostuvo.
Por otra parte, analizó las dificultades que afrontan los inquilinos residenciales. Además del aumento de los alquileres, en el caso de los departamentos de dos ambientes esa suba fue aún mayor y rozó el 30% según el estudio del Ceso.
Ellena agregó otros gastos en relación a eso. Explicó que expensas, impuestos y servicios hoy representan el 30% “del compromiso contractual”. Ante esta situación, admitió que entre quienes continúan optando por alquilar “bajó el perfil de la contratación, e incluso eligieron otras zonas para abaratar precios”.
Los dueños también pierden
Desde la Cámara Inmobiliaria local también indicaron que en este último semestre la renta que percibieron los propietarios se ubicó en “un piso histórico”; del 1,8% del valor de un departamento.
Trasladado al ejemplo de un departamento de un dormitorio, que oscila los 80 mil dólares (5,5 millones de pesos), hoy por ese inmueble un propietario obtiene una renta de 8 mil pesos mensuales; por año resultan casi 100 mil pesos. A eso hay que quitarle lo correspondiente a carga impositiva, mantenimiento y pérdidas cuando el inmueble está deshabitado.
Ellena reconoció que años atrás los propietarios han llegado a percibir un 7% de renta sobre el valor del inmueble, “aunque un 5% o 6% sería lo normal”, dijo.
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