La Cámara Civily Comercial de Rosario avaló una sentencia de primera instancia que había anulado un contrato de compra-venta de una propiedad, en el cual un psiquiatra adquirió a una anciana y a su hija un inmueble a un precio significativamente menor al fijado por el mercado inmobiliario y sin que ninguna de las dos tuviera un conocimiento fehaciente de la operación que habían concretado. La demanda se inició luego de que el comprador intimara a las vendedoras la entrega de la casa y la firma de la escritura traslativa de la propiedad. Pero durante el juicio –donde el adquiriente exigía el cumplimiento del contrato– un peritaje psicológico determinó que las demandadas no poseían capacidad para comprender cabalmente el acto que habían realizado, por el deterioro de sus facultades mentales en el caso de la madre y por insuficiencia de esas capacidades en el caso de la hija. Así, en el fallo, que quedó firme, los camaristas aplicaron la “teoría de la lesión”, que permite declarar la nulidad de un acto cuando en un negocio particular existe una evidente desproporción entre las prestaciones. Ese hecho quedó conformado en la operación, que según los magistrados constituyó un acto de explotación de un estado de fragilidad de uno de los contratantes.
La operación se remonta al 19 de julio de 2002. Ese día un médico psiquiatra por una parte, y una anciana y su hija por la otra, suscribieron un contrato de compra-venta de un departamento de175 metros cuadrados. En esa oportunidad las mujeres accedieron a vender el inmueble por 35.100 dólares, y al momento de la firma del boleto recibieron 1.350 dólares. El saldo iba a ser pagado por el comprador al momento de firmar la escritura, pero ello nunca sucedió, por lo que hombre inició una demanda por incumplimiento de contrato.
La presentación quedó a cargo del Juzgado de Primera Instancia de Distrito Civil y Comercial Nº1, donde el actor solicitó el otorgamiento de la escritura y la posesión del inmueble, en tanto que madre e hija solicitaron la nulidad del contrato. Las demandadas argumentaron la existencia de un aprovechamiento de su estado de inexperiencia y ligereza por parte del comprador, circunstancia que las llevó a comprometer su única vivienda “a cambio de un precio injustificadamente inferior” al de mercado, según refiere el fallo. Al momento de resolver, el juez rechazó la demanda y dispuso la nulidad del contrato. Entonces el psiquiatra apeló el fallo y la causa quedó en manos dela Sala4 dela Cámara Civil, que en un nuevo fallo ratificó la postura del magistrado.
Los fundamentos
Durante el juicio se determino la existencia de una significativa diferencia en el precio de venta del inmueble y los valores de mercado: el monto de la operación fue de un 25 por ciento menos. A su vez se determinó que la suma entregada al momento de la firma del contrato, de 1.350 dólares, ni siquiera pasó a manos de las dos mujeres: quedaron en poder de la escribanía donde se firmó el contrato, para saldar deudas de impuestos.
Otro de los elementos clave que se tuvieron en cuenta fue una pericial psicológica realizada a las mujeres: determinó que ninguna de ellas se encontraba en condiciones de comprender y razonar ningún acto de complejidad que incluyera cálculos matemáticos ni de realizar transacciones comerciales, debido a un “déficit cognitivo”. La anciana, por ese entonces de 85 años, padecía “un proceso desorganizativo vinculado al deterioro orgánico neurológico, con alteraciones de la memoria y pérdidas del equilibrio”, según se probó. Además sufría un deterioro general de su estado físico, un déficit cognitivo severo y una introspección propia de su edad, por lo que el peritaje determinó una incapacidad del 60 por ciento.
Y, en relación a la hija, el informe psicológico detalló “importantes dificultades en lectoescritura”, “problemas disléxicos” y “limitaciones en el orden ideoafectivo” que estaban determinadas por un déficit mental de base.
A estas dos pruebas se sumaron una serie de indicios que los camaristas tuvieron en cuenta en su resolución. Uno de ellos es la profesión del comprador –médico psiquiatra con 30 años de trayectoria– y otro la posterior cesión del contrato de compra-venta que el profesional hizo en favor de su hijo.
La resolución
Las magistrados explicaron que el Código Civil legisla sobre la “teoría de la lesión” que considera la declaración de la nulidad de un acto cuando existe en un negocio particular una evidente desproporción entre las prestaciones de una y otra parte, ocasionada por la explotación de un estado de fragilidad del contratante lesionado.
En ese marco, para que corresponda la nulidad deben cumplirse determinados requisitos, como la explotación de la necesidad, ligereza o inexperiencia de uno de los contratantes, la ventaja patrimonial desproporcionada y sin justificación alguna, la desproporción manifiesta en el momento de la celebración del contrato y que esa desproporción subsista con posterioridad. La teoría es excepcional y de interpretación restrictiva. Pero en este caso, los jueces entendieron que era aplicable, por lo que rechazaron los recursos de apelación y nulidad planteados por el psiquiatra y confirmaron la sentencia de primera instancia que dispuso la nulidad del contrato de compra-venta celebrado por las partes.
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